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- 不動産投資 基礎知識｜不動産投資とは？
知識ゼロからでもわかる不動産投資入門編
「不動産投資」という言葉自体は聞いたことがあるかもしれませんが、そもそも何を目的にどのようなことを行うのかイメージがつかない方も多いでしょう。不動産投資について詳しく知りたいという方のために、愛知県名古屋市の不動産投資コンサルティング会社「エーチーム」が基礎知識について解説いたします。すでに不動産投資をはじめている方も、これからチャレンジしてみようとお考えの方もぜひこちらのページをご覧ください。
不動産投資とは？
不動産物件（マンション、戸建など）を購入し、その物件を賃貸することによって毎月の家賃収入を得ることや高額で売却することによって利益をあげる仕組みを「不動産投資」と言います。利益をあげるための「賃貸（インカムゲイン）」、「売却（キャピタルゲイン）」の二つの方法をご紹介します。
その1：賃貸～インカムゲイン～
マンションやアパート、その他一戸建てやビルなどの賃貸料で収益をあげる方法です。賃貸料によって得た利益のことをインカムゲインと呼びます。投資対象を手放すことなく継続的、定期的な収入が見込める点が特徴です。ただし、税金・管理費などのランニングコストがかかるというデメリットも併せ持ちます。
その2：売却～キャピタルゲイン～
不動産を購入後、値上がりを待ってから売却し収益をあげる方法です。この売却益がキャピタルゲインです。ただし、不動産の価値が高騰すればそれだけ利益があがりますが、不動産の価値が下がればその分損をします。これをキャピタルロスと言います。リスクはありますが、その分大きな収益が見込める点が特徴です。
世の中にはさまざまな投資方法があります。その中でも不動産投資というのは、リスクとリターン（投資が成功した場合の見返り）のバランスが良いのが特徴です。
| 預貯金 | 金融機関の破綻といったリスクがない分、 金利は非常に低いのでローリスク・ローリターンと言えます。 |
|---|---|
| 株式投資 | 投資した企業の業績により株の価値が左右されるため、 ハイリスク・ハイリターンと言えます。 |
| 不動産 | さまざまなリスクはあるものの、基本的には土地さえあれば価値がなくなる わけではないのでミドルリスク・ミドルリターンの投資商品と言えます。 |
不動産投資の種類
現在、不動産投資は多様化が進んでおり、一般の方でもあっても参加しやすい環境が整ってきています。以下で、不動産投資の種類について確認してみましょう。
| 現物不動産投資 | マンションやアパート、ビルなどを購入し、その賃料で収益を得る方法です。一般的に不動産投資と言えばこの方法を指します。 |
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| 小口化不動産投資 | 名称の通り、小額から不動産投資を行える方法です。不動産会社が投資家から資金を集め不動産を購入。管理を行い、収益が出た場合に投資家へ利益の分配を行います。 |
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| 証券化不動産投資 | 小口化不動産投資と基本的には同じ仕組みですが、こちらは証券を利用します。イメージとしては株式投資に近く、ペーパー資産の保有という形になります。 |
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現物不動産投資の分類
| 区分所有物件投資 | 分譲マンションの一室を購入し、賃貸に出すことで利益を得る方法。 小額ではじめられる、管理が比較的容易という点がメリットです。 しかし、状況によっては利益が不安定となり、さらに空室であっても管理費や修繕積立金の支出が必要というデメリットも。 さらに賃貸経営に工夫ができず、銀行から不動産事業と認められないケースもあります。 |
|---|---|
| アパート・マンションへの 一棟投資 |
一棟のアパート・マンションを購入し、賃貸に回すことで利益を得る方法です。 区分所有物件投資にくらべると投資額・管理の手間が増えますが、空室リスクを回避できることや賃貸経営に工夫ができる、需要もあるので安定するというメリットがあります。また、銀行から事業と認められやすいので、事業拡大もしやすいと言えます。 |
| オフィスビル・店舗ビルへの 一棟投資 |
アパート・マンションへの一棟投資と同様の方法ですが、違いは契約の相手が企業であることです。 しっかりとした契約が行える反面、シビアな交渉が必要となる場合も。 また、需要状況や賃料水準など、景気に左右されやすいのも特徴です。 |
| その他 | 借地権付建物への投資や低地の投資など、戸建て住宅に対する投資などがあります。 ただし、あまり一般的ではないというのが実情です。 また、競売物件を取り扱った投資もありますが、こちらには独自ノウハウが必要であり、ハードルが高いと言えます。 |
覚えておきたい不動産投資関連の用語
| 用語 | 解説 |
|---|---|
| 表面利回り | グロス利回りとも呼ばれるもので、投資適格性を判断する際に用いられます。ただし、実際の投資では実質利回りの方が重要視されます。 年間家賃収入÷物件価格×100=表面利回り（％） |
| 実質利回り | 表面利回りが良くても、諸経費・諸費用が莫大にかかっては意味がありません。そのため、収入の指標としてはこれらの経費を織り込んだ計算が必要です。その際に用いられるがこの実質利回りで、ネット利回りとも呼ばれます。 （年間家賃収入-諸経費）÷（物件価格+諸経費）×100=実質利回り（％） |
| 建ぺい率 | 敷地面積に対する建築面積の割合のことで、どれだけの規模の建物がその敷地に建てられるか？ また、どれくらいの空き地が必要かを知ることができます。用途地域ごとに制限がされています。 建築面積÷敷地面積×100=建ぺい率 |
| 容積率 | 建ぺい率と似ていますが、こちらは敷地に対する建物の延床面積の割合です。建ぺい率同様に、用途地域ごとに制限がされています。 延べ面積÷敷地面積×100=容積率 |
| 売主 | 広告を出している不動産業者自ら土地を購入し、建物の設計・施工を行い販売している形態です。仲介業者が存在しないため、買主に対し仲介手数料が発生しないのが特徴です。 |
| 仲介 | 売主と買主の間に仲介会社が入っている形態のことで、「物件価格×3％+6万円（税抜き）」を上限とした仲介手数料が買主に対して発生します。 |
