愛知県名古屋市の不動産投資コンサルティング会社「エーチーム」の失敗しない不動産投資の基礎知識のページです。

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不動産投資 基礎知識|失敗しないための基礎知識

不動産投資で失敗しないための基礎知識

不動産投資は将来的な収益につながる非常に有意義な投資方法です。しかし、多額の出費が必要となる分、失敗した時には大きな損失を招くケースも……。失敗しないためには、メリットはもちろん、デメリットや失敗事例などについてもしっかり学んでおきましょう。こちらのページでは、愛知県名古屋市の不動産投資コンサルティング会社「エーチーム」不動産投資で失敗しないための基礎知識をお教えします。

不動産投資のメリットとデメリット

不動産投資のメリット

世の中にはさまざまな投資商品がありますが、それと比較して不動産投資にはどのようなメリットがあるのでしょうか? さまざまな観点から、その魅力についてご紹介していきます。

メリット1ギャンブル性が低く安定的な収入が得られる

不動産投資は入居者の確保さえできれば2~3年間は安定した収入が見込めます。さらに株式投資のように収益分配が半年や1年ではなく毎月というのもメリットでしょう。また、長期的に保持することで私的年金・生命保険のような役割にもなります。

メリット2インフレに強く、売却利益にも期待が持てる

地価の上昇などによっては、売却利益を得られる可能性があります。また、投資家自身の工夫・努力次第では物件の価値も上げることができ、さらなる売却益につながるケースも。さらにインフレ時には物価上昇にともない、自然と資産価値があがるのでインフレ対策にも効果的です。

メリット3節税・相続といった税制上でも有利

不動産によって発生する家賃収入の所得税と、所有者がお亡くなりになった際に課せられる可能性がある相続税に関しては、他の投資商品と課税の取り扱いが異なります。そのため、税制上でもメリットが期待できるのです。

メリット4小額ではじめられ、さらに資金調達にも役立つ

融資やローンを使うことで、少ない自己資金で不動産を持つことができます。また、不動産には担保力があるので、金融機関からの資金調達が容易になるといったメリットも見逃せません。

デメリット

不動産投資にはいくつものメリットがあると同時に、見逃してはいけないデメリットも存在します。これらをしっかり理解したうえで、不動産投資を行うかどうかを検討しましょう。

デメリット1現金化に時間がかかる

不動産売却は手続きに時間がかかります。そのため、流動性が低い点が特徴です。どんなにスムーズに進んだとしてもおおよそ2週間~1ヶ月は必要になります。不動産投資は、ある程度長期的な計画を立て、ゆとりのあるスタンスで行うことが大切です。
当社ならスピーディーな売却が可能です

デメリット2空室リスクやトラブル・維持管理

空室状況が続くと賃料が当初の予定より得られないため、投資計画が順調に進まなくなる場合があります。また、滞納や設備故障、騒音といったトラブルや、建物の維持管理に手間が取られるといったことも。さまざまなサービスを利用したり、創意工夫をしたりする必要が出てきます。

デメリット3収益には上限がある

不動産投資は株式投資などと違い、得られる収益に上限があります。不動産の価値が急激に上がることはほとんどありませんし、家賃の値上げも緩やかにしか行えません。

デメリット4災害や地価下落による資産価値・売却価格下落のリスク

災害は建物を倒壊・消失させるおそれがあります。そのため、災害の場合には保険の加入や耐震性・防火性の高い建物を選ぶことが大切です。また、購入前のエリアの選定やマーケットリサーチは、地価下落による資産価値低下のリスクを軽減するためにも重要です。

不動産物件購入のポイント

投資用の不動産物件といっても、流れはマイホームの購入とほぼ変わりません。ただし、物件の選択については非常に重要となりますので、ポイントについてしっかり抑えておきましょう。

物件購入のポイント

マーケット

たとえば賃貸の場合、もっとも重要なのは「テナントさんが魅力的に感じる物件かどうか?」ということです。建物自体もそうですし、ロケーションなども非常に重要になります。その時代によってニーズは変化しますので、市場で何が求められているのかをしっかりリサーチする必要があります。

スタイル

「貸しやすい家」と「住みやすい家」は実はイコールではありません。どんなに快適な居住環境であっても、借り手がいなくては不動産投資をする意味がないのです。大切なのは一般大衆の傾向を分析し、どういったスタイルの物件が「貸しやすい家」なのかを把握することです。

予算

不動産投資はしっかりとした予算計画が大切です。コストと見込み収入についてできるだけ正確に算出することが成功への第一歩と言えます。

管理

物件の種別によっては管理方法などについてもしっかり考えておかなければいけません。小さなアパートならご自身である程度まではできるかもしれませんが、規模が大きくなる場合には、管理業務の委託などもあらかじめ考えておいた方が良いでしょう。
マンション管理なら当社にお任せください

種別ごとのポイント

一戸建て

建物の中部・外部を細かくチェック まずは外見も大事ですが、それ以外の部分にも注目しましょう。
床下や天井裏の状態、床鳴りや風通しなどをチェック。
さらに照明を全て落とし、部屋の明るさも確認してください。
その他、建築確認申請通りになっているかや住環境についてもしっかり目を光らせましょう。

一棟物件

さまざまなポイントから良物件を選びましょう 一棟物件はチェックポイントが多岐にわたります。「築年」「環境」「構造」「需要」「治安」「設備」「管理」など、さまざまな項目について注意深く確認してください。
特に立地や建物の構造、修繕費などの維持費については将来的に大きな影響を及ぼす可能性が高いので、未来を見据えたうえでじっくりと検討するようにしましょう。

土地

見えない部分を丁寧に調べましょう 上下水道の接続は重要なポイントです。引き込みがされていない場合、別途費用がかかってしまうので注意しましょう。
さらに境界杭の有無や、隣地の境界に樹木や軒が越境していないかも確認してください。その他、地盤の強さや建ぺい率、容積率についてもしっかり調べておきましょう。

建築条件付きの土地

建築業者の質が大きなポイント まずは建築業者の建物を最低でも3軒以上見ておきましょう。ご自身が建てる際の参考となります。
それを踏まえたうえで建ぺい率、容積率について確認し、希望通りの建物が建てられるかをチェックしましょう。また、オプションの金額を明示しないで契約をする業者もあるので、契約を行う場合は最終的な価格が決定してから行うようにしてください。

マンション

数ある条件の中から最善の物件を探しましょう まずはご自身がマンションに対して何を望むのか、といった優先順位を明確にしておきましょう。物件の絞り込みがスムーズになります。
それと同時に、一戸建てと同じように、陽の入り方や住環境のチェックなどは怠らないようにしてください。また、売り主の誠実さなどもポイントのひとつです。

不動産投資の失敗事例

case01

物件選びが失敗につながった事例

●ファミリータイプのマンションに不動産投資を行った結果、毎月の修繕積立金がどんどん上がり、賃料の収入はあるものの赤字経営となってしまった

●新築マンションに不動産投資を行い購入後すぐは家賃収入があったが、その後、退去者が増えて最終的に家賃が下落してしまった

不動産は高額な投資商品です。長い目で見て、しっかり収益が出るような物件選びを行いましょう。

case02

融資で失敗してしまった事例

●自己資金0円の投資ローンを利用するも、仲介手数料などの諸経費はローン対象外と知り、結果的に持ち出しが発生してしまった

●短返済期間の融資を受け一棟アパートを購入した結果、2年目から空室が出始め赤字経営に。その結果、返済ができなくなり、泣く泣く物件を手放した

融資を受ける前にしっかりとした知識や返済計画を立てられなかったことが原因です。内容の確認と理解をすることでし、しっかりと返済シミュレーションなどをすることが大切です。

case03

確認不足が招いた失敗の事例

●書類の確認不足により、前オーナーが滞納していた管理費・修繕積立金を支払わなくてはならなくなった

●長期賃貸中の物件を購入したところ、数年後に入居者が退居。その結果、現在の家賃相場は1万円近く下がっていることがわかった

●築年数の古いマンションを購入し順調に収益を得ていたが、後に修繕積立金が値上げ。重要事項に関わる調査報告書には明記されていたが、見落としていた

●「値下げ」と謳われた広告を見て購入したマンションだが、2年後の売却時に2割近いマイナスが。実は購入時の価格が相場より高かっただけだった

業者から渡させる資料にしっかりと目を通すことや、家賃・物件相場の確認をすることなど、こうした事前確認は不動産投資を行ううえで非常に大切なポイントです。

case04

コストを削減しようとして失敗した事例

●家賃代行システムの手数料を節約しようと思い賃貸管理を自分で行った結果、家賃滞納トラブルが発生し思わぬ手間となった

●サブリースから一般の賃貸管理契約に切り替えたところ、半年後の入居者が退居してしまい、その後4ヶ月間家賃収入が0で、管理費のみがかかる状態となってしまった

経費削減は大切なことですが、その結果トラブルが発生してしまったり、空室リスクに目を向けなかったりすると後々損をしてしまう場合もあります。

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